美国城市的商住分区制度

洛杉矶 好莱坞 城市商贸分区示意图 洛杉矶 好莱坞 城市商住分区示意图 2在美国城市里,居住区和商业区的划分非常明确,通常居住区里不允许随便开店铺,法定的商业区里也不允许有住宅。这种情况在有些道路上很明显——你沿路开车下去,一会儿穿过绿树掩映的住宅区,接下去是一段店铺颇多的商业区,再下去又是居民区。这样的安排既便民,又为市民提供安静祥和的居住环境。这种秩序得益于美国城市的分区制度,是城市管理中极为重要的一部分。

这里说居住和商用两类分区,实际上的划分非常详尽,而且区分是到每一块儿宅基地,居民可以到政府系统里查询每一户地址的法定用途。以洛杉矶为例,区划种类大概有数十种之多,其中居住分区就有R1、R2、R3、R4、R5、RD1.5...RD6、RMP等等十数类。比如,R1是单户家庭居住区。根据加州的法律,父母孩子等亲属构成一户家庭,如果是彼此没有血缘关系的人居住在一起,每户不能超过5人,而且他们的聚集必须有社会和经济意义上的稳定性和长期性,不能是陌生人时来时走那种情况。这样的规定是为了避免有人将独户住宅分割出租给许多人,影响所在区域的生活品质。R1区域内只能建筑独户住宅,面积不小于5000英尺,房前空地至少20英尺,而且每户须有两个室内停车位,不能把车都停在路上。住户不可以在院子周围修建围墙,以保持草地的开放性。如果住户在院子周边种植树木,按规定,各树之间的距离必须超过三英尺,树枝树叶必须高出地面六英尺,总之不能让你变相地建起篱笆。

R2区域里,地块面与R1区域里相通,但每块地可以修建两户居住的房屋。R3是高密度多户居住区,区内可以兴修公寓等楼房,如RD1.5类别每户的面积不小于1500平方英尺,楼房高度不超过45英尺,每户也须有一到两个室内停车位。

RMP是移动车房区域,居民多是低收入人家,这些人负担不起真正的房子,就购买或者租用一个厢式车房,算是半永久性住宅。这种居住区名字很好听,叫做活动房屋公园,就是一块空地,拉来不少活动房屋,摆放在那里。美国人要讲什么人出身贫贱,就说他是从活动房屋公园出来的。

划分居民区的法律除了规定每类地域里房屋建筑大小制式之外,还有许多其它非常详尽的规则,比如区内是否可以设立教堂或幼儿园,住户是否可以在自己院子里养兔子如此等等。至于擅自在住宅拆墙打洞,办个商铺,那是想也不要想。总之规定务必清楚,免得有人胡来。

商业用地的区划有C1、CR1.5、C2、C3、C4、C5、CM、CR等等类别。C1区域内的店铺雇员不能超过五位,面积不能超过十万平方英尺,只能经销新产品,不能卖旧货。所有营业活动必须在室内进行。所有可以在C1区域内经营的商铺种类也都见载于分区章程,比如书店、幼儿园、诊所,如此等等。可以开店卖鸡鸭,但不能是活的。可以卖南瓜,但只限于10月15日到31日(万圣节前的两个星期)。

C1.5区域里可以销售邮票之类的旧货,因为旧是它们的价值所在。如果开店卖旧书的话,经销书籍中软皮书不能超过15%(硬皮书更贵,是品质象征)。这个地段里还是不能卖活鸡活鸭,但可以卖旧家具。如果开设社区照看中心,入住人员不能超过6名。

C2区域里可以有一些生产或组装活动,但从业人员仍然不能超过5名,产品须是在同一地点出售。这区域里可以开自动洗车等生意,但噪音不能超过规的标准,跟附近的居民区也须保持规定以上的距离。C4区域里可以有更多的生产活动,但电机等机械的功率不能超过一马力,产品仍须在同一地点出售,雇员仍不能超过5名。

商业区域之外有专门的工业地段,这些地方不允许设立学校等机构。

本文附图标识的是洛杉矶大区内好莱坞及附近地方的区域划分。图中深绿色代表空地,黄色代表单户独立住宅及相当区域,棕色代表密度较高的多单元居住区,粉红色代表各类商业区,浅蓝色代表各种生产区,中蓝色代表公共场所,浅绿色代表农业用地。图二中显示的Hollywood Bulevard就是著名的旅游景点星光大道。我们可以看到,即使当地有这样一个热闹去处,严格的商住分区制度也保证了周边居住环境的稳定和安静。(李泾)